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海悦生活难断“奶”:在管规模小、高度依赖母公司 外拓能力严重不足

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  两次递表失效之后,老牌房企海伦堡中国彻底从联交所的目光中消失,但在时下火热的土拍市场,黄炽恒没让公司缺席。在上周温州、宁波土拍现场,公司先后斩获两宗土地。
  与土拍现场的惊心动魄相比,黄炽恒将旗下海悦生活推向资本市场则更加风险叵测。
  在管规模小、高度依赖母公司以及外拓能力严重不足,是海悦生活目前最大痛点。尽管公司已交由27岁的儿子黄博文打理,作为实际控制人的黄炽恒依然免不了劳心伤神。
  磨蹭两年将物业推向前台
  海伦堡中国是华南老牌房企,迄今已有20多年历史,2018年10月、2019年5月,公司先后两次向联交所递交招股书,均因招股书失效不了了之。
  事实上,拟上市企业申请资料在递交半年后失效属正常状况,这与联交所等工作效率有关,也和拟上市企业未能在有效期限内完成对相关问题的反馈不无关系。
  海伦堡中国虽然扎根华南地区多年,销售规模并不大。2015年国内楼市回暖,其销售规模未进行业TOP100,营收规模徘徊在百亿之下。
  2016年,公司祭出3年冲击千亿目标,通过收并购方式快速壮大规模。2016年-2018年,公司销售规模大增,分别实现185.7亿元、351.1亿元和440.6亿元,分别排名全国房企第88位、57位和61位。
  不过,财务压力马上袭来。2018年上半年末,公司未偿借款总额243.21亿元,同期,现金及现金等价物为51.55亿元,难以覆盖一年期内短期债务129.03亿元,且净资产负债比率升至103.1%。
  公司官网披露,截至去年底,公司土储规模总计3157万平方米,项目遍及全国15个省及直辖市,拥有近200个项目。克而瑞数据显示,2020年,海伦堡以操盘金额762.6亿元位列TOP100中第44位。
  冲击千亿规模喊了多年,至今未实现,公司上市进程更是几近停滞。公司老板黄炽恒在地产业务递表前后,他就已在着手将旗下物业企业海悦生活推上资本市场。
  据海悦生活招股书披露,2019年3月,黄炽恒在开曼群岛注册成立海悦生活,完成对海伦堡物业的控股。与此同时,注册成立Neptune Seed,并通过Neptune Seed持有海悦生活97%股权。
  从时间轴来看,黄炽恒完成物业企业境外上市架构,恰是海伦堡中国地产业务第一次递表失效之前。但与大多数物业企业火速递交招股书不一样,海悦物业从完成境外上市架构到递交招股书,整整磨蹭了2年。
  持续成长性存疑
  4月下旬,海悦生活正式向联交所递交招股书,公司成色马上呈现在世人面前。在管面积小、外拓能力弱,是公司最大短板。
  截至2020年底,公司在管和签约项目合计150个,签约总建筑面积4230万平方米。其中,绝大部分来自海伦堡中国及联营公司和合营企业。
  根据招股书,公司在2018年-2019年所签约项目全部来自海伦堡中国。其中,2018年签约建筑面积2967.8万平方米、签约数量84个;2019年签约建筑面积3509.3万平方米、签约数量111个。
  公司直至去年才开始外部拓展,来自独立第三方的签约面积(建筑面积)和项目数量分别为8.3万平方米和1个。
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  数据显示,2018年至2020年,海悦生活收入分别为4.17亿元、5.57亿元和6.76亿元,归母净利润分别为0.47亿元、0.77亿元和0.98亿元。
  公司在招股书中称
海伦堡中国的支持为我们带来庞大增长机遇
,有赖于此,海悦生活即便躺平也能吃饱喝足。不过,公司也正在通过收购减少对海伦堡中国的依赖。
  招股书披露,今年4月19日,公司与一家卖方订立谅解备忘录,公司拟收购新昌县樱花物业管理有限公司100%股权,预期代价700万元至763万元;4月21日,公司与卖方订立股权转让协议,拟收购浙江鲁商物业管理有限公司100%股权,代价19.73万元。
  启信宝显示,浙江鲁商物业管理有限公司于今年1月刚刚注册成立,系浙江义乌市一家物管企业,收购前由义乌庄氏园林、李民分别持股99%、1%。工商变更记录显示,5月12日,公司股东已变更为广州海伦堡物业。
  值得注意的是,海悦生活短期内
断奶
不太可能,公司预计海伦堡中国交付给海悦生活管理服务的项目由2020年的83个(在管建筑面积2430万平方米)分别增至2021年、2022年和2023年的98个、116个和136个,在管建筑面积分别为2870万平方米、3380万平方米和3990万平方米。
  考验管理能力
  物业行业的劳动密集型特征,决定了物业企业员工成本在销售成本中占据较大比重,头部企业尚能靠规模摊薄成本,对于中小规模企业来说,目前几乎没有办法。
  2018年-2020年,海悦生活的员工成本分别为4581.1万元、4671.2万元和5936.7万元,分别占其销售成本的64.5%、66.1%和68.3%。
  这还是公司没有为若干雇员登记或缴足社保及住房公积金前提下。2018年、2019年和2020年,公司分别就社保及住房公积金供款计提拨备330万元、370万元和280万元。
  而且,近年来物业企业人工成本上扬已成趋势,中指院数据显示,2017年至2019年,物业百强企业平均人工成本对销售成本比率分别为55.8%、57.8%和59.1%。
  因此,不少物业企业在招股书中表示,企业盈利能力高低,取决于对成本控制的控制。这也考验着海悦生活的管理水平。
  截至去年末,公司员工为723人,在管面积2430万平方米,人均管理面积约3.36万平方米。
  人均贡献年收入和净利润分别为93.49万元和13.55万元,平均每年每平方米贡献收入和净利润分别为约27.82元、4.03元。
  物业管理服务工作不仅体现在劳动强度大,而且繁杂琐碎,相比上市物业企业,海悦生活无论人效还是坪效,均处于较高水平。
  不过,公司员工人均所得福利薪酬在行业内属中等水平。2020年,上市物业企业人均年度薪酬前十名介于9.54万元至27.42万元之间,海悦生活雇员福利支出的
工资、薪金及其他津贴
约1.09亿元,人均年获得约15.06万元。(来源:斑马消费)
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